Vendre un habitatge genera obligacions fiscals que molts propietaris descobreixen massa tard. Conèixer-les abans de la venda permet planificar millor, evitar sorpreses i, en alguns casos, reduir legalment la factura fiscal.

Els tres impostos principals del venedor

1. Plusvàlua municipal (IIVTNU)

L’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana grava l’augment del valor del sòl urbà des que el venedor va adquirir la propietat fins al moment de la venda. Se’n fa càrrec el venedor i es paga a l’ajuntament del municipi on es troba l’immoble.

Des de la reforma del 2021, si es demostra que no hi ha hagut increment real de valor — és a dir, es ven per menys del que es va comprar — el venedor pot quedar exempt de la plusvàlua municipal. Existeixen dos mètodes de càlcul (objectiu i real) i el contribuent pot escollir el més favorable.

A Tortosa i els municipis de les Terres de l’Ebre, l’import de la plusvàlua pot variar significativament segons el temps de tinença i el valor cadastral del sòl. És habitual que un immoble adquirit fa 20 anys generi una plusvàlua municipal rellevant.

2. IRPF — Guany patrimonial

La diferència entre el preu de venda i el preu d’adquisició (ajustada per les despeses deduïbles) genera un guany patrimonial que s’incorpora a la base de l’estalvi de l’IRPF. Els tipus aplicables el 2025 són:

3. Retenció IRNR (no residents)

Si el venedor no és resident fiscal a Espanya, el comprador té l’obligació legal de retenir el 3% del preu de venda i ingressar-lo a Hisenda com a pagament a compte de l’IRNR del venedor. Aquesta retenció no és un impost addicional — és un avançament que el venedor no resident haurà de regularitzar a la seva declaració.

Despeses deduïbles que redueixen el guany patrimonial

El guany patrimonial tributable no és la diferència bruta entre preu de venda i preu de compra. Hi ha despeses que es poden deduir i que redueixen la base imposable:

• →Honoraris d’agència immobiliària pagats pel venedor en la venda actual.
• →Despeses de notaria i registre de l’adquisició original de l’immoble.
• →ITP o IVA+AJD pagats en el moment de comprar l’immoble.
• →Obres i millores acreditades documentalment — no reparacions ni manteniment, sinó millores que hagin incrementat el valor o la vida útil de l’immoble.
• →Plusvàlua municipal pagada en la present venda.
• →Despeses de cancel·lació hipotecària si n’hi ha.

Exempcions importants que cal conèixer

Exempció per reinversió en habitatge habitual

Si el guany obtingut en la venda de l’habitatge habitual es reinverteix en l’adquisició d’un nou habitatge habitual en un termini de dos anys (anterior o posterior a la venda), el guany patrimonial queda exempt de tributació en la part proporcional reinvertida. Aquesta exempció pot ser total si tota la quantitat es reinverteix.

Exempció per a majors de 65 anys

La venda de l’habitatge habitual per part de majors de 65 anys queda completament exempta de tributació a l’IRPF pel guany patrimonial, independentment de l’import obtingut. Aquesta és una de les exempcions fiscals més favorables del sistema tributari espanyol per a particulars.

Per a majors de 65 anys que venen un immoble que no és l’habitatge habitual, el guany tributarà normalment, però si el producte de la venda es destina a la constitució d’una renda vitalícia assegurada en el termini de sis mesos, pot quedar parcialment o totalment exempt fins a un màxim de 240.000 euros.

Reducció per coeficients d’abatiment (immobles adquirits abans del 31/12/1994)

Els immobles adquirits abans del 31 de desembre de 1994 poden beneficiar-se de coeficients reductors sobre el guany patrimonial corresponent al període fins al 20 de gener de 2006. Aquesta reducció és limitada i el seu càlcul és complex — cal consultar un assessor fiscal.

Exemple pràctic orientatiu

Un propietari ven un pis a Tortosa per 150.000 euros. El va comprar el 2005 per 90.000 euros. Va pagar en la compra 9.000 euros d’ITP, 1.200 euros de notaria i registre. Ha fet obres de 8.000 euros acreditades. L’agència cobra 4.500 euros.

Preu d’adquisició ajustat: 90.000 + 9.000 + 1.200 + 8.000 = 108.200 euros. Preu de venda net: 150.000 − 4.500 (agència) = 145.500 euros. Guany patrimonial: 145.500 − 108.200 = 37.300 euros. Tributació aproximada a l’IRPF: 19% sobre 6.000 (1.140€) + 21% sobre 31.300 (6.573€) = ~7.713 euros.