Fiscalidad inmobiliaria · Cataluña · 2026
Impuestos al vender una vivienda en Cataluña
Qué paga el vendedor, qué gastos se pueden deducir y qué exenciones existen. Lo que conviene saber antes de vender.
- Actualizado 2026
Los impuestos
Los tres impuestos del vendedor
Información general. La normativa cambia y cada operación tiene sus particularidades: consulta siempre a un asesor fiscal o gestor colegiado para tu caso.
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Grava el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor al ayuntamiento del municipio. Desde la reforma de 2021, si vendes por menos de lo que compraste no hay incremento y puedes quedar exento; además puedes elegir entre el método objetivo y el real, el que resulte más favorable.
2. IRPF: ganancia patrimonial
La diferencia entre el precio de venta y el de adquisición (ajustados por los gastos deducibles) tributa en la base del ahorro del IRPF:
| Ganancia patrimonial | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
3. Retención del 3 % a no residentes
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto de no residentes. No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta que se regulariza después.
Para pagar menos, legalmente
Gastos deducibles y exenciones
- Honorarios de la agencia pagados en esta venta.
- Notaría y registro de la compra original.
- ITP o IVA + AJD que pagaste al comprar.
- Obras de mejora acreditadas con factura (no reparaciones ni mantenimiento).
- Plusvalía municipal de esta venta.
- Gastos de cancelación de la hipoteca.
Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes lo obtenido por tu vivienda habitual en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
Mayores de 65 años
La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de IRPF, sea cual sea la ganancia. Si no es la vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta hasta 240.000 € si se destina a una renta vitalicia asegurada en seis meses.
Viviendas compradas antes de 1995
Las adquiridas antes del 31/12/1994 pueden aplicar coeficientes reductores sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20/01/2006. El cálculo es complejo: pide asesoramiento.
Ejemplo
Un caso práctico
Vendes un piso en Tortosa por 150.000 €. Lo compraste en 2005 por 90.000 €, pagaste 9.000 € de ITP y 1.200 € de notaría y registro, e hiciste obras acreditadas por 8.000 €. La agencia cobra 4.500 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de adquisición (90.000 + 9.000 + 1.200 + 8.000) | 108.200 € |
| Valor de transmisión (150.000 − 4.500) | 145.500 € |
| Ganancia patrimonial | 37.300 € |
| IRPF: 19 % s/ 6.000 + 21 % s/ 31.300 | ≈ 7.713 € |
Ejemplo simplificado: a este importe se sumaría la plusvalía municipal (que a su vez es deducible). El cálculo real depende de tu situación fiscal completa.
Preguntas frecuentes
Impuestos de la venta
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en Cataluña?
La plusvalía municipal (IIVTNU) y el IRPF sobre la ganancia patrimonial. Si el vendedor no es residente, el comprador le retiene además un 3 % del precio a cuenta.
¿Cuánto IRPF se paga por vender una vivienda en 2026?
La ganancia tributa en la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
¿Los mayores de 65 pagan impuestos al vender su casa?
Si es su vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF. La plusvalía municipal se sigue pagando, salvo que no haya incremento de valor.
¿Qué gastos puedo deducir?
Honorarios de agencia, notaría y registro de la compra, ITP o IVA pagados al comprar, obras de mejora acreditadas, la plusvalía municipal y la cancelación de la hipoteca.
Hablemos
¿Dudas sobre la fiscalidad de tu venta?
Te orientamos y, si hace falta, te ponemos en contacto con asesores fiscales especializados en operaciones inmobiliarias en las Terres de l’Ebre.
Pere Gavaldà Vallverdú · Agente inmobiliario colegiado APAI-436 · AICAT 13635 · Av. de la Generalitat, 111 · 43500 Tortosa · De lunes a viernes de 9 a 14 h; tardes con cita previa
