La reforma estatal de la propietat horitzontal que entra en vigor el 23 d’octubre fa més exigibles les obres d’accessibilitat a les comunitats. Però a Catalunya la propietat horitzontal té regles pròpies, i abans de treure conclusions convé saber quina norma s’aplica a cada edifici.
Què diu la Llei 4/2026
La Llei 4/2026, d’1 d’octubre, es va publicar al BOE el 3 d’octubre i entra en vigor als vint dies, el 23 d’octubre. És, sobretot, una reforma de la normativa de drets de les persones amb discapacitat, però incorpora una disposició final que modifica la Llei 49/1960 de propietat horitzontal per reforçar el deure de fer obres d’accessibilitat universal.
El canvi central afecta l’article 10.1.b) de la llei estatal. Fins ara, les obres eren obligatòries sense límit econòmic quan les ajudes a què la comunitat podia accedir arribaven al 75% del cost. Ara el llindar baixa al 70%, però es compta sobre les ajudes efectivament concedides, no sobre les potencials. Fora d’aquest supòsit, es manté la regla coneguda: l’obra és obligatòria si l’import anual repercutit, descomptades les ajudes, no supera dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes. Si se supera, l’obra continua sent exigible quan qui la demana assumeix l’excés.
Hi ha dues novetats més amb efecte pràctic. Si la comunitat recorre a finançament, el termini de retorn es pot allargar tants anys com permetin les opcions de finançament disponibles, cosa que redueix la quota anual. I, segons recull la reforma, la comunitat queda obligada a sol·licitar les ajudes que li identifiqui el propietari interessat. Els beneficiaris continuen sent els habitatges o locals on viuen, treballen o presten serveis voluntaris persones amb discapacitat o majors de 70 anys.
Tal com ha explicat idealista/news, el Govern disposa a més de dotze mesos per elaborar un text refós que harmonitzi la llei de propietat horitzontal amb la Llei 15/1995, sobre límits del domini per eliminar barreres arquitectòniques.
Obres d’accessibilitat a Catalunya: el Codi civil té la paraula
Aquí és on molts titulars generen confusió. A Catalunya, la propietat horitzontal no es regeix principalment per la llei estatal de 1960, sinó pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, reformat per la Llei 5/2015, de 13 de maig. La mateixa Llei 4/2026 declara al seu preàmbul que respecta les particularitats derivades del dret civil foral o especial.
El Codi civil català ja preveu una via específica. L’article 553-25.5 permet que els propietaris, o els titulars d’un dret possessori sobre l’element privatiu, quan ells mateixos o les persones amb qui conviuen o treballen tenen alguna discapacitat o són majors de setanta anys, demanin a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les innovacions exigibles, si la junta no adopta l’acord. La condició és que les mesures siguin raonables i proporcionades. I, segons l’article 553-30.3, quan l’obra deriva d’una decisió judicial, és el jutge qui en fixa l’import.
Són dues lògiques diferents. La norma estatal treballa amb llindars objectius: un percentatge d’ajudes i un sostre de mensualitats. La catalana confia en la proporcionalitat apreciada pel jutge. Quina pesa en cada cas concret és una qüestió que ha de valorar un advocat o l’administrador de finques, no un titular de premsa.
Una tècnica legislativa que no ajuda
L’objectiu de la reforma és difícil de discutir: que una persona gran o amb discapacitat pugui entrar i sortir de casa seva. El problema és com es legisla. Una modificació de la propietat horitzontal inserida en una llei de discapacitat, amb un text refós pendent per a d’aquí a un any i una normativa autonòmica pròpia que conviu amb l’estatal, és la recepta perfecta perquè el ciutadà no sàpiga a què atenir-se.
Ho veig sovint a l’oficina. Quan la norma és dispersa, les comunitats reaccionen tard: esperen que algú altre aclareixi les coses, i mentrestant l’obra no es fa. La seguretat jurídica no és un luxe tècnic; és el que permet a una junta de propietaris decidir amb criteri. Per això costa d’entendre que el legislador no hagi aprofitat la reforma per ordenar d’una vegada la normativa d’accessibilitat en edificis existents.
Què significa per a compradors i propietaris
Per a qui compra un pis en un edifici sense ascensor o amb barreres d’accés, la reforma és un recordatori: les obres d’accessibilitat poden arribar, i quan arriben es paguen entre tots. Abans de signar convé demanar a l’administrador si hi ha acords, sol·licituds o expedients d’ajudes en marxa, i llegir les actes recents de la junta. És informació que condiciona el cost real de l’habitatge, tant si es compra per viure-hi com per invertir.
Per a qui ja és propietari, el missatge és doble. D’una banda, una comunitat que planifica, busca ajudes i finança l’obra a llarg termini reparteix millor l’esforç. De l’altra, un edifici accessible és un edifici que s’adapta a la demografia que tenim, amb una població que envelleix. Si esteu valorant si us convé més comprar o continuar de lloguer, aquest és un factor que cal posar a la balança, com explico a Comprar o llogar?. I si voleu el marc general de la normativa catalana d’habitatge, el teniu resumit a Llei de l’Habitatge a Catalunya 2026.
Si teniu dubtes sobre com pot afectar aquesta reforma a l’habitatge que voleu comprar o vendre, parlem-ne. Ho analitzarem amb la documentació de l’edifici al davant.
Font: idealista/news; BOE, Llei 4/2026, d’1 d’octubre; Llei 5/2015, de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (DOGC núm. 6875); blog.gestores.net.
Pere Gavaldà Vallverdú, agent immobiliari APAI-436
