Des del 8 d’octubre, el lloguer d’habitacions té un sostre estatal: la suma de les rendes de les habitacions d’un pis no pot superar la renda de llogar-lo sencer. A Catalunya, la regla no és nova. El que sí que és nou és la capa normativa que s’hi afegeix, i convé entendre bé què canvia i què no.
Què diu el Reial decret llei 29/2026
El Consell de Ministres va aprovar el 6 d’octubre el Reial decret llei 29/2026, de mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible. Es va publicar al BOE l’endemà i és vigent des del 8 d’octubre, tal com recollia Qué!.
La norma modifica la Llei d’arrendaments urbans per incloure expressament el lloguer parcial d’habitacions, tant en l’arrendament d’habitatge habitual com en el de temporada. I hi fixa una regla de preu: la suma de les rendes dels contractes parcials vigents alhora sobre un mateix habitatge no pot superar la renda del contracte unitari de l’habitatge complet. En zones de mercat residencial tensionat, aquesta renda ha de respectar, a més, els límits que preveu l’article 17 de la mateixa llei.
No hi ha un preu per habitació ni una taula per metres quadrats. El repartiment entre estances és lliure: una habitació exterior o amb bany propi pot costar més que una d’interior. El que compta és el total. Si un pis es pot llogar legalment per 1.500 euros al mes, tres habitacions llogades per separat no poden sumar-ne més.
El lloguer d’habitacions a Catalunya: la regla ja hi era
Per a qui opera a Catalunya, el principi no és nou. El desembre de 2025, el Parlament va aprovar la regulació dels lloguers de temporada i d’habitacions derivada del Decret llei 2/2025, que ja establia que la suma de les rendes pactades per a cada habitació no pot superar el preu del lloguer del pis. El decret estatal, a més, incorpora una salvaguarda expressa de les disposicions autonòmiques sobre arrendaments temporals i d’habitacions.
El resultat és que tenim dues normes que diuen pràcticament el mateix, en dos butlletins oficials diferents, amb dues administracions implicades. La inspecció i la sanció corresponen a la comunitat autònoma. Per a un propietari particular que lloga un pis per habitacions, això no simplifica res: l’obliga a llegir dues normes per saber quina s’aplica i en quins termes. Ja ho vaig apuntar quan vaig analitzar la Llei de l’Habitatge a Catalunya 2026: el problema del marc normatiu no és només el contingut, sinó l’acumulació.
Control del preu, no ampliació de l’oferta
La regla té una lògica que es pot compartir. Evitar que un habitatge que es lloga per un preu es converteixi, partit en habitacions, en un producte molt més car és una preocupació legítima, sobretot per als joves que comparteixen pis. Fins aquí, raonable.
El problema és el de sempre: la mesura actua sobre el preu, no sobre l’oferta. No afegeix cap habitatge al mercat. I el decret que la conté és molt més ampli que el lloguer d’habitacions: limita la durada del lloguer de temporada, que com a regla general no pot superar els dotze mesos; preveu una pròrroga extraordinària dels contractes d’habitatge habitual de fins a dos anys; i limita l’actualització anual de la renda, que fins al 31 de desembre de 2027 no pot superar el 2% si no hi ha un nou acord entre les parts. Tot això per la via del decret llei, amb la inestabilitat que comporta una norma d’urgència que encara ha de ser convalidada.
Després de més de 25 anys treballant a les Terres de l’Ebre, la meva experiència és clara: quan la regulació s’endureix sense que s’ampliï l’oferta, una part dels propietaris no ajusta el preu, sinó que retira l’habitatge del lloguer. Ho he explicat a Tres anys de fracàs, i ara hi tornen?, i aquesta mesura no canvia el diagnòstic.
Què significa a les Terres de l’Ebre
A la nostra zona, el lloguer d’habitacions té menys pes que a les grans ciutats, però existeix: estudiants, treballadors desplaçats, persones que comparteixen despeses. La regla general, que la suma de les habitacions no superi el preu del pis sencer, s’aplica a tot arreu. Els límits addicionals de l’article 17, en canvi, només operen on el municipi estigui declarat zona de mercat residencial tensionat. I aquest mapa s’està revisant: la proposta presentada aquest estiu preveu que Tortosa en surti i que Camarles hi entri, pendent de l’aprovació definitiva.
Per al propietari que lloga per habitacions, la recomanació és senzilla: tingueu clar quina és la renda legal del pis complet, deixeu-la per escrit i comproveu que la suma dels contractes no la sobrepassa. Per a l’inversor que compra amb l’objectiu de llogar per habitacions, el càlcul de rendibilitat s’ha de fer a partir de la renda del pis sencer, no de la suma optimista de les estances. Aquest canvi de model encaixa amb el que descrivia a La cronificació de la crisi de l’habitatge: cada nova norma redueix el marge per a la petita inversió privada.
Una regla clara en un marc cada vegada més complex
La norma sobre el lloguer d’habitacions, en si mateixa, és entenedora. El que no ho és tant és l’entorn: regulació estatal i autonòmica superposades, mapes de zones tensionades en revisió i un paquet ampli de mesures aprovat per decret llei. Qui lloga o qui vol invertir necessita seguretat jurídica abans que noves capes normatives. Sense oferta, cap topall resoldrà el problema de fons.
Si teniu un habitatge llogat per habitacions o esteu valorant una inversió amb aquest model i voleu saber com us afecta, parlem-ne.
Font: Qué!, BOE: Reial decret llei 29/2026, idealista i Diari de Tarragona.
Pere Gavaldà Vallverdú, agent immobiliari APAI-436
